本文中提到的房地产企业，如无特殊说明均是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济体。按行业细分房地产应该包括房产和地产两部分主要业务，对于这两部分，不同的房地产企业有不同的销售模式，大体分为销售物业模式和自营物业模式。                

    房地产开发流程包括决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、销售或自营阶段。

    对应房地产开发流程，房地产开发成本构成通常分为以下几个方面:(1)土地费用，包括企业交纳的土地出让金以及征地拆迁补偿费等费用;(2)开发前期费用，包括项目咨询调研、勘察、设计、测绘、监理、评估等费用;(3)建安费用，指开发的项目自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价;(4)基础设施费，是指建造项目各项基础设施发生的费用，包括项目的水、电、热、气、通讯、有线电视、小区道路、绿化等费用。<5)公共配套设施建设费，公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等)和各种营利性的配套所产生的相关费用;<6)开发间接费用就是包括项目管理人员的薪酬、水电物业等为管理该开发项目顺利进行所发生的管理费用:为项目销售发生的销售代理费、销售人员薪酬、广告推广费等销售费用;项目融资产生的财务费用;(7)税费，是房地产企业在不同的开发阶段涉及的各种税费。

    按照现行营业税的实施细则，以下两方面业务会让房地产开发企业产生营业税的应税劳务。(1)土地使用权的转让业务:是指土地使用权人转让其土地使用权的业务。而土地所有权人出让土地使用权的行为及土地使用权人将土地使用权归还给土地所有权人等行为则不征营业税。(2)不动产的销售业务:是指有偿转让不动产所有权的业务。建筑物及其他土地附着物的销售行为都在征收范围内。

    面向房地产企业的营业税特别规定还有:(1)营业额是指销售不动产所取得的全部价款及费用;(2)纳税人转让土地使用权或者销售不动产收取预付款的，收到预付款的当天就产生纳税义务;(3)无偿赠与视同销售;(4)不动产销售价格显著低于合理价格的，税务机关有权核定其营业额。

    营业税的税基是营业额，因此房地产企业对营业税管理的重点是对营业额的正确核算确认并按时申报，营业税管理的风险点是对营业额的准确把握，主要有(1)营业额是企业因为经营而收取的所有价款和价外费，包括收取的定金手续费及其他如代收款项、代垫款项等全部，除公共维修基金外都应申报纳税;(2)视同销售行为，包括换取土地使用权和股权、抵账、捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给投资者、无偿赠与地方政府和公用事业单位以外其他单位的，都应按照市场价申报纳税。