在房地产企业的开发环节，需根据项目规划和项目原始设计方案，通过自行建造、发包建造等各种方式达成项目竣工备案的过程，这是房地产开发的核心环节。开发环节中建设合同的执行过程、建设成本费用的核算，对企业*终增值税及附加、以及土增税和企业所得税的税负水平有非常直接的影响。所以开发环节也涉及纳税筹划。                

    (1>企业内部筹资的筹划

    项目公司由于资信等方面限制，不能直接向金融机构融资的，通常由母公司借款再借给项目公司使用。在营改增政策中有关于通借通还业务免征增值税的规定。但如果不是规定的统借统还业务，母公司需要缴纳增值税而下属公司不能抵扣，会增加母公司增值税税负。c房地产公可以根据这条规定采取统借统还的方式对内部借款筹划，达到节约增值税的目的。c房地产公司作为城建集团的核心房地产开发企业，争取税务机关在身份认定时考虑其业务主导性具有核心属性，融资成功后，要与下属的子公司签订统借统还贷款合同，按合同拨付资金，并且向子公司收取的利息不能高于金融机构的利率，利息则由母公司统一归还给金融机构。收息方也应向借款人开具免税增值税普通发票，借款人未取得发票的，相应利息支出不得税前扣除。

    (2)成立关联业务公司的筹划

    在建设施工、装修过程、园林建设和销售等环节成立关联公司，并开展有效的关联交易，例如通过增加项目园林绿化、精装修既可以提高项目品质，增加项目销售竞争力，又能对项目成本和收入在关联公司中转移，以实现总体税收筹划目标。对于预计增值率较高的项目，房地产开发企业可将开发产品先转让给关联销售公司，售价略低于市场价，然后再由销售公司将该产品以合适价格销售给第三方，这种销售模式下，房地产开发企业销售收入降低，将一部分利润转移给关联销售公司，在企业整体范围来看，项目增值税税负不变，但由于地增值税分成两步清算，各家分别的项目增值率则会降低，将可适用较低的土地增值税率，从而土地增值税负会有所降低;这种模式也有利于企业所得税对业务招待费、广告费和宣传费的扣除，通过关联销售公司的二次销售，对于企业整体而言销售收入、利润总额均不变，但业务招待费、广告费和业务宣传费在两个公司之间进行分摊后，扩大了费用的总体税前列支金额，使整体企业所得税税负有所降低。

      (3)合同签订及结算的筹划

    从C房地产公司以往开发的项目来看，普通住宅项目多于配套公建，C房地产公司的项目施工通常选择施工单位总承包方式，由于工程量较大，在施工总承包合同中通常不会注明单栋楼的造价，那么在会计核算时会按照项目建筑面积分摊出每栋楼的建安成本，普通住宅和配套公建的单方造价会相同，但配套公建的售价往往会高于住宅，而在土地增值税清算时同一立项的项目要分为普通住宅和非普通住宅分别进行清算，就会产生非普通住宅增值率高而适用更高的税率的情况，造成项目总体土地增值税税负增加。

    针对这种情况，可以利用普通住宅增值率未超过20%免征土增税的税收优惠政策，在施工合同和结算签订时进行筹划。对于同一立项中既有普通住宅又有配套公建，项目整体增值率预计不超过20%的项目，通过分别测算普通住宅和非普通住宅的收入、成本和增值额，通过测算找出使普通住宅的增值率接近20%的成本，在建安合同签订及结算时对普通住宅和非住宅分别列明成本，合理分配，调低普通住宅的开发成本，同时加大非普通住宅的成本，在享受普通住宅免征土地增值税的优惠的同时，降低非普通住宅增值率，从而使项目总体土地增值税税负有所降低。

    (4)开发费用核算的筹划

    在项目开发过程中，项目的施工和管理人员的薪酬福利、办公、水电等管理费用，在会计上是作为开发间接费核算进入开发成本的，当土增税清算的时候，此类开发间接费被作为开发成本，是扣除项目的其中一部分，加计200}扣除。所以C房地产公司可以在人员分配上考虑加大项目部施工管理人员的数量，从而在公司总的员工薪酬不变的情况下，加大项目开发间接费的比重，降低公司管理费用。这种方式加大了项目开发成本，亦是加大了土地增值税的扣除项目金额，从而会降低项目的增值额和增值率，对企业的土地增值税税负会有所降低。